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1、问：大师兄，我从09年开始买房，家人的名额基本都用上了，手上现在有7套房产了。福永天欣花园万福人家第三期1房一厅44平，第一套房子，32万；后面陆续买了沙井丽沙花都两房，77平65万；2套东莞三房；20年将沙井丽沙花都两房套贷200万的前海丽湾商务公寓230万成本；20年底零首付在广州南沙富力天海湾205万买个三房；最后一套是21年买入沙井棕榈堡的大三房580万。从20年开始，后面买的这几套一直在亏钱。还请您帮忙看一下，应该如何优化这些房产？

答：你这种买房赚钱完全没有技巧，全靠买的早。南沙，沙井，前海都是投资客重灾区。

1、南沙的饼画的真大，配套什么时候能起来，规划什么时候能落地？起码十年周期，并且未来入地供应量也很大，未来如果地价不涨，新房价格不涨，你的二手谁来高价接盘？

2、沙井在2020年这一波上涨迅速，主要是一路向西的概念，外加深外，海岸城，海洋新城等概念带起了整个沙井市场。但随着市场下行，沙井海岸城的大量新盘供应，会展新城片区的大量新房供应，塘尾地铁口的大量新房供应，未来还有华润金蚝小镇的旧改项目供应，沙井二手堪忧。

3、前海新盘其实还可以，虽然以前规划高大上，但真正落地的不多，深港合作区，自贸区，前海金融中心等，正是因为产业没有完全搞起来，所以前海把很多商业用地改成了住宅用地，配套也在慢慢起来，以10万左右的价格买前海新房还是没问题的，只是纯投资的价值变低了。但你买公寓就不对了。

目前你手上的房子真多，但真正有价值的房子没有，建议慢慢把自己不住的房子优化掉，不论是广州还是深圳，扎根核心区，在市场下行周期更保值更抗跌。

2、问：老师好，有人给我推荐福田的城中雅苑的两房，不知道老师怎么看这个小区。

答：城中雅苑是福田中心区的四大代表楼盘之一，另外三个是中海华庭，星河国际和发展兴苑。 这一片区，堪称完美，要地铁有购物公园地铁站，要商场有星河cocopark，要学位有石厦中学，要产业有中心区写字楼群。 有缺点吗？有，太完美太成熟就是它的缺点，所有空地都被填满，已经没有任何想象空间，加上楼龄偏老，周边环境嘈杂，这一片区的楼盘已经很久没涨了。 自住还是很好的，价格也会很稳，但要打掉太美好的投资预期。

3、问：大师兄你好，怎么看越秀潮樾府和北站华润超核中心？哪个投资价值更大？

答：你好，目前深圳新房市场缺乏700-900的优秀产品，这两个比前几年的远洋天著，榕江壹号院，玺玥华府差点意思，只能说在今年新房市场700-900区间还算不错的盘，越秀潮樾府在碧海板块，北站华润超核中心在龙华北站板块，从板块上来讲碧海比北站要强很多，碧海有大铲湾企鹅岛，前海辐射，北站从以前的总部基地沦落到现在的商务中心，已经没故事可讲了。从价格上看，潮樾府会有一些倒挂，华润超核基本没倒挂。从周边配套看，潮樾府的商业和学校不如华润超核，离地铁也更远。从自住角度看，潮樾府有高速噪音和飞机噪音，自住的要去实地踩盘，华润超核附近的拥堵问题。这两个盘怎么选还是要看自己的需求，自住的要根据自己的通勤时间，上学需求，对噪音的容忍度来看。投资角度，潮樾府会更好一些！

4、问：大师兄，你好，比较看好宝安这边，想买鸿隆广场，总预算在350W左右。大师兄觉得怎么样？还有没有更好的推荐？

答：你好，鸿隆广场这个房子和坪洲地铁站附近的白金假日公寓和财富港，灵芝地铁站附近的白金酒店公寓和白金时代公寓类似，都是这种低总价刚需上车盘，成交很活跃，由于位处西部，涨幅基本也能略微跑赢大市。考虑自住是没有问题的，这个预算还可以勉强买个复式两房，距离建设中的地铁12号线流塘站和宝安中心客运站都在1公里左右。如果考虑投资，还是老话，顺应趋势，直接买个2T名校或者新建名校的单间。

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